Det är klokt att vara skeptisk inför marknadsvärden för kommersiella fastigheter och betrakta dem med försiktighet.
Det är inte ovanligt att stöta på fastighetsvärderare med en “optimistisk” inställning som tenderar att placera värderingar i den övre änden av skalan för att gynna fastighetsägaren. Därför är det problematiskt att följa redovisningsregler som kräver årlig marknadsvärdering av fastigheter och att redovisa värdeförändringar i resultaträkningen.
Fastighetsvärderingar har en betydande inverkan både vid fastighetsöverlåtelser och i företagens ekonomiska redovisning. Därför är det av stor vikt att förstå värderingarna och bedöma deras kvalitet. Följande iakttagelser utgör grund för eftertanke i denna artikel:
- För över tio år sedan ställdes en fråga till en panel bestående av representanter från bankvärlden om de hade förtroende för värderingar av kommersiella fastigheter. Svaren indikerade att de hade förtroende för värderingar av fastigheter som låg i attraktiva A-lägen, men var skeptiska till värderingar av fastigheter i mindre eftertraktade B-lägen.
- Trots omfattande turbulens på finansmarknaderna och snabbt sjunkande BNP, visade det sig att värdena på kommersiella fastigheter i Sverige knappt påverkades när finanskrisen drabbade hösten 2008.
- Under de senaste åren har det förekommit flera fall där företag köpt portföljer av fastigheter och därefter snabbt ökat värdet av beståndet till en högre nivå än vad de själva betalade. Det kan vara förbryllande när den högsta budgivaren säljer fastigheterna strax efter köpet till ett pris som borde vara lägre än vad den ursprungliga köparen betalade. En nedskrivning av värdet skulle vara mer rimlig än en uppskrivning i sådana fall.
Det råder en betydande grad av osäkerhet när det kommer till att värdera kommersiella fastigheter. Denna osäkerhet uppstår av flera skäl, både på grund av de varierande egenskaperna hos fastigheterna själva och begränsningarna i tillgängligt datamaterial.
I stora drag utförs värderingar av kommersiella fastigheter genom att ta det (normaliserade) driftnettot och dividera det med ett direktavkastningskrav. Till exempel, om driftnettot per kvadratmeter är 3000 kr och direktavkastningskravet är 5%, blir fastighetens värde 60,000 kr per kvadratmeter. Eftersom driftnetto och fastighetspriser sällan är offentliga (eftersom fastigheter oftast säljs som bolag), måste värderingsföretag förlita sig på intern information och data för att bedöma det faktiska direktavkastningskravet på marknaden.
Denna utmaning försvåras av det faktum att varje fastighet är unik, och det är svårt att avgöra hur relevant ett observerat direktavkastningskrav för en såld fastighet är när man försöker värdera en annan fastighet med avvikande egenskaper. Små variationer i direktavkastningskrav kan leda till betydande skillnader i fastighetens värde. Till exempel, om direktavkastningskravet sänks till 4,5%, skulle fastighetens värde öka från 60,000 kr till 67,000 kr per kvadratmeter.
Denna komplexitet och osäkerhet i värderingsprocessen är viktiga faktorer att beakta när man hanterar kommersiella fastigheter.
Väntar ut nedgångar
För det mesta är beslutet att sälja en fastighet baserat på en ekonomisk bedömning av lönsamhet. Många företag har möjligheten att skjuta upp försäljningen till en senare tidpunkt om de förväntar sig att fastighetspriserna, till exempel, kommer att öka. Om efterfrågan kraftigt minskar, såsom under finanskrisen 2008, kan resultatet vara att de flesta fastighetsägare föredrar att avvakta istället för att acceptera en lägre försäljningspris. Transaktionsvolymen sjunker markant, men det förekommer ändå enstaka transaktioner till de tidigare prisnivåerna. Det kan finnas enskilda aktörer som är villiga att betala det tidigare priset, även om de flesta investerare under krisen tenderar att köpa endast om priset sänks.
- Bankernas tveksamhet gentemot fastighetsvärderingar i B-lägen kan förklaras av det faktum att när det finns få transaktioner på en specifik marknad blir det utmanande att bedöma om fler fastigheter kan säljas till de observerade prisnivåerna. Det kan vara så att endast en enskild köpare är beredd att betala detta pris, och när det blir dags att sälja en viss fastighet kanske det inte finns någon sådan köpare tillgänglig på marknaden.
- Det faktum att observerade fastighetspriser inte sjönk signifikant under den senaste finanskrisen kan förklaras med att när efterfrågan minskade, valde i stort sett alla aktörer att avvakta med sina försäljningar. Det ledde till att det inte genomfördes några transaktioner till lägre priser, och därför kunde värderarna agera som om marknaden inte hade påverkats.
- Snabba uppvärderingar av fastighetsbestånd kort efter en transaktion kan delvis förklaras av den osäkerhet som råder, vilket skapar ett betydande utrymme där värderaren kan verka utan att omedelbart klassas som oseriös. I branscher där värderingstjänster utbjuds, finns det ibland “optimistiska” värderare som tenderar att gynna fastighetsägaren genom att placera sig högre inom värderingsintervallet. En skicklig och kreativ värderare kan även framställa övertygande argument för att driftnettot förväntas öka mer än förväntat och/eller att avkastningskraven har sjunkit ytterligare sedan transaktionen genomfördes. På så sätt kan värderaren rättfärdiga ett högre värde än det pris som nyligen betalades.
Sista Raden ingen betydelse
Vilka slutsatser kan vi då dra från dessa resonemang? För det första är det uppenbart att information om marknadsvärden för kommersiella fastigheter måste granskas noggrant och med en sund skepsis. Jag minns en händelse från ett referensgruppsmöte i mitten av 90-talet, där en bankrepresentant framhöll att man inte längre satte så stor tilltro till “den sista raden”, det vill säga fastighetens marknadsvärde i sig. Istället borde fokus riktas mot den underliggande ekonomin och kassaflödets sårbarhet. Ändringar i avkastningskrav och marknadsvärde kan inträffa snabbt, men om låneräntorna fortfarande kan betalas, blir marknadsvärdet mindre avgörande.
För det andra är en rimlig slutsats från de tidigare diskussionerna att det inte är praktiskt med redovisningsregler som kräver årlig marknadsvärdering av fastigheter och rapportering av värdeförändringar i resultaträkningen. Det skulle vara klokt att överväga att införa en kompletterande regel som stipulerar att fastigheter inte får uppvärderas förrän två till tre år efter inköpet. På så sätt skulle man kunna ta hänsyn till de långsiktiga ekonomiska realiteterna och minska de kortsiktiga prisfluktuationernas påverkan på redovisningen.